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2018/02/26 マンション投資は考え直した方がいい

2018/02/26 マンション投資は考え直した方がいい

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□ あなたの資産運用を成功に導くメルマガ!:No.399(2018.2.26)
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-マンション投資は考え直した方がいい-

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グローバル・スタンダードの米国証券アナリスト資格「CFA」と、FPの
最上位国際資格「CFP」をもつFP・資産運用アドバイザーの尾藤峰男で
す。この週刊メールマガジンは、読者の皆様のおかげで、第399号とな
りました。

このメルマガでは、大切なお金の運用で皆さまのお役に立てるよう、そ
の成功へのステップを私、尾藤峰男がわかりやすくお話していきます。
金融機関から完全独立のFP・資産運用アドバイザーだからこそ、本当に
役に立つ情報をお届けできます。これからも『本当はどうなの?』『本当
のことを教えて!』に答えるメルマガにしていきます。

ぜひ、ご期待ください!!

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私、尾藤 峰男の書き下ろしによる「バフェットの非常識な株主総会」
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バフェットについて勉強している私が、バフェットの実像とその価値に
ついて著わしています。大変好評です。ぜひお読みください!

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場所:東京都千代田区有楽町1-12-1 新有楽町ビル2F リファレンス会議室
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申込み:メールinfo@bfsc.jp又は電話03-6721-8386にて
「3月24日セミナー参加希望」として、
お名前とご連絡先とご年齢をお知らせください。

-お話しする内容-
● どうしたら株式投資で最も成功するか。
● 本当に正しいお金の運用法とは。
● もっとも効率的にお金を増やす方法とは。
● 国際分散投資はどうやったらいいか。
● よい金融商品の選び方。
● 証券会社や銀行にだまされないために。
● お金に困らない老後の安心を確保するために。
● NISAやiDeCo(個人型確定拠出年金)はどうしたらいいか。
● 安心してお金の相談をできるところはどこか。

大切なお金の運用で、本当のことを知るのは大変むずかしいです。
預金金利はゼロ、国の年金だけでは足りず、金融機関も利益追求に走っ
ていて、自分自身でしっかりお金を運用する必要がますます高まってい
ます。

このセミナーで、他では絶対に聞けない「お金の運用で必ず成功する方
法」を学びましょう。30年以上の投資経験と資産運用で頂点のグローバ
ル資格を持ち、金融機関とのしがらみが全くない資産運用アドバイザー、
尾藤峰男だから語れる「お金の運用で必ず成功する方法」を伝授します!
ぜひお越しください!

講師プロフィール:
尾藤峰男
びとうファイナンシャルサービス株式会社 代表取締役
「米国CFA協会認定証券アナリスト」「CFP」「日本証券アナリスト協会
検定会員」「1級FP技能士」の4つの最高難度の資格を持つ。金融機関
と全く関係がない資産運用アドバイザーとして、個人の金融資産や退職
金の運用助言・ライフプランニングサービスを提供する。グローバルな
投資理論や外国株投資・国際分散投資に精通。日本経済新聞、週刊東洋
経済、週刊エコノミストなどへ寄稿・コメント多数。
著書に「いまこそ始めよう 外国株投資入門」「バフェットの非常識な株主総会」。
2000年びとうファイナンシャルサービス株式会社設立。
投資助言・代理業-関東財務局登録。

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-マンション投資は考え直した方がいい-

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マンション市況が比較的堅調なこともあり、ワンルームマンション投資
が盛んです。私の周辺でも、ワンルームマンションに投資している話を
よく聞きます。しかしながら、この投資はかなり注意した方がいいでし
ょう。さまざまなリスクが内包されています。そこで、私は実際にやっ
たわけではなく、不動産投資に詳しいわけでもありませんが、投資とい
う観点からそのリスクを見ていきましょう。

□ 米粒のような物件に投資-個別リスク

不動産といえば、日本中のあらゆる建物が該当します。オフィスビル、
ホテル、商業施設、工場、倉庫、病院、マンション、一戸建て住居など、
何百万戸もの建物があるでしょう。そのなかで、ある土地の建物やその
一室を保有するということは、いわば米粒のようなものを購入するのと
同じと見てよいでしょう。たとえば地震、津波がくれば、東日本大震災
のときのように、壊滅的ダメージを被ってしまいます。リスクを分散す
ることができないということです。個別物件に投資するより、たとえば
オフィスビル、商業施設、マンションあるいはあらゆる不動産全部を全
国規模で組入れた「不動産投資信託」を購入した方が、よほど分散が効
きます。個別の空室リスクはなく、自腹で払う固定資産税や修繕費のよ
うな経費もかかりません。しかもプロが運用し、賃料のほとんど全部を
分配してくれて、いまでも4~5%の利回りは十分もらえます。いわば、
左うちわで待っていればいいということです。

□ 金利が急上昇したら地獄-金利リスク

いまはマイナス金利なので、ローン金利は大変低く設定されています。
しかも多くが「5年固定金利、その後変動」というような返済条件にな
っていて、金利負担が当初、大変低く見えますが、そこには大きなリス
クが潜んでいます。特に収入が増えない中で、現在の金利水準で返済計
画をつくると、あとあと金利が急上昇したときに恐いこと(自己破産と
いう事態まで)になるリスクを抱えるのです。特に現在は、地銀や大手
銀行が、普通のサラリーマンに1億円を超える購入金額のほとんどを融
資するというようなやり方で推進しています。金融機関のモラルが強く
問われる状況です。

□ 時間の経過とともに問題続出-時間リスク

個別物件ですので、建物は経年劣化でどんどん価値が減って行きます。
物体ですので、最終的には無価値で取り壊しとなります。土地の区分保
有部分は微々たるものです。また土地の価格が遠い昔の土地神話のよう
に上がっていくことは望むべくもありません。このように、マンション
投資は、時間の経過とともに価値が減っていく資産に投資することなの
です。建物や部屋が古くなれば、リフォーム・修繕をしたりして費用が
かかり、家賃は下げざるを得ず、上がるだろうということは楽観的な見
方です。価値が減っていく中で、持ち出しがどんどん増えて行くことに
なれば、利回りはどんどん落ちます。また予知できない空室リスクは日
常茶飯事です。

□ 情報格差がつきもの-カモにされるリスク

マンション投資に銀行の融資が簡単に出るということは、プロの銀行が
「おいしい話」として素人に群がる構図です。銀行のカードローンや投
信・保険の販売姿勢を見ていると、不動産投資ローンも同じ延長線にあ
るとみて間違いありません。また不動産業者は、一般の個人など、赤子
の手をひねるようなものと見るのが妥当です。プロとアマチュアの情報
格差が非常に大きい世界なのです。いわば最初のセールストークは非常
に当たりがよく、いい話ばかりというようなことで関心を引き、いいテ
ンポで契約まで持って行き、サインさせるという段取りです。しかしな
がら、いざ始めてみると「いや、それは契約で、できない」「その点は、
この契約条項が適用される」など、こんなはずではなかったというケー
スが発生するリスクが非常に大きいことを、契約前に肝に銘じて置くべ
きでしょう。数千万円もする投資を始めてしまったら、後には戻りませ
ん。非常に大きなリスクを数十年にわたり抱えるということを十分認識
すべきです。
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いかがでしたか、今週のメールマガジン。これからも私、尾藤 峰男は、
メルマガ読者の皆さんに、真に役に立つ「資産運用を成功に導く」情報
を発信していきます。ご期待ください!
このメルマガを、お友達にも紹介して上げてください。
このメルマガへの率直なご感想・ご意見もお待ちしています!

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■ 編集後記:

ピョンチャン・オリンピックは大いに楽しめました。日本選手の活躍に
は大いに元気付けられました。メダルを取ったどの選手も、これまで多
大の苦難を乗り越えて来ていることに、感動しました。選手の活躍を見
ていて、強く感じたことがあります。苦難はさらに成長するために来る
ということです。メダルを取った選手、オリンピックに出場した選手の
後ろでは、たくさんの出られなかった選手がいます。その選手たちは、
今度こそと自らを奮い立たせて、がんばることでしょう。オリンピック
に出場した皆さん、感動をありがとう!

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じて、「仕事の本質」を考えていくメルマガで、わたしたちが日々の仕事
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■発行人     びとうファイナンシャルサービス(株)
投資助言・代理業 関東財務局長(金商)第905号

■発行責任者   尾藤 峰男(びとう みねお)
米国CFA協会認定証券アナリスト
日本証券アナリスト協会検定会員
1級ファイナンシャルプランニング技能士
日本FP協会CFP認定者

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