2025/11/10 「みんなで大家さん」問題から学ぶ投資の教訓
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■□ No.567（2025.11.10）
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－「みんなで大家さん」問題から学ぶ投資の教訓－
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グローバル・スタンダードの米国証券アナリスト資格「CFA」と、FPの最上位国際資格「CFP」をもつ公認投資助言者（RIA）の尾藤峰男です。このメールマガジンは、読者の皆様のおかげで、第567号となりました。
このメルマガでは、大切なお金の運用で皆さまのお役に立てるよう、その成功へのステップを私、尾藤峰男がわかりやすくお話していきます。金融機関から完全独立のFP・資産運用アドバイザーだからこそ、本当に役に立つ情報をお届けできます。これからも『本当はどうなの？』『本当のことを教えて！』に答えるメルマガにしていきます。
ぜひ、ご期待ください！！
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－「みんなで大家さん」問題から学ぶ投資の教訓－
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ついに「みんなで大家さん」は集団提訴の事態となりました。全国の10〜90代の出資者1191人が同社に対し契約解除と出資金計約114億円の返還を求め、大阪地裁に提訴したとのことです。被害に遭われた方には本当に気の毒ですが、いつも繰り返されるこのような事態に、どう見ていたらいいか、今週も、じっくりとお話ししましょう。
□ 今起きている深刻な事態
「みんなで大家さん」をめぐり、分配金の支払い遅延や元本償還の問題が発生し、投資家の方々が大きな不安を抱えています。すでに集団訴訟に発展しており、多くの方が「こんなはずではなかった」と後悔されているのが現状です。
高利回りを謳う不動産投資商品は、一見魅力的に見えます。しかし、その実態は必ずしも透明性が高いとは言えず、個別の不動産物件に依存するリスクや、運営会社の経営状況に左右される危うさを内包しています。不動産リートのように分散されておらず、まさに個別の不動産リスクを抱えることになります。投資した時点では問題なく見えても、10年という時間の経過の中で、経済環境の変化や物件価値の下落、運営体制の変化により、状況は大きく変わりうるのです。たとえ当初から詐欺をしようということでなくても、こういう事態になる可能性は十分あったということです。
問題となっている「成田空港周辺開発プロジェクト用地」を対象とした「成田1号」という商品があります。成田空港周辺で大規模な物流施設や複合開発プロジェクトが進行しており、「GATEWAY NARITA(ゲートウェイ成田)」という約45万6000㎡の敷地に商業施設、アリーナ、ホテルなどを整備する計画です。まさに、個別物件リスク。大手不動産会社でもなければ、コンソーシアムを組んでやるのでもなく、一介の不動産屋がやるには、あまりにもリスクが高いのです。
□ 2012年に来られたお客様のケース：早期の判断が資産を守った！
実際に私どものお客様で、2012年に「みんなで大家さん」を多額に保有されていた方がいらっしゃいました。当時、その商品性と将来リスクを分析した結果、即座に解約をお勧めしました。
お客様は「今は分配金も出ているし、問題ないのでは」と迷われていましたが、私どもの助言を理解していただき、解約されました。その後、私どもが提案した投資戦略により、お客様の資産は着実に増加。今では「あの時解約して本当によかった」と心から喜んでいただいています。このケースが示すのは、「今問題がない」ことと「将来も安全」ということは全く別だということです。投資判断には、現状だけでなく、将来に起きうるリスクを見据えた視点が不可欠なのです。
□ 個別物件投資が抱える本質的なリスク
不動産投資商品、特に特定の物件に資金を集中させる仕組みには、構造的な問題があります。
まず、個別物件リスクの集中です。その物件の立地条件の変化、周辺環境の悪化、建物の老朽化など、一つの物件に起因する問題がそのまま投資成果に直結します。通常の株式投資であれば分散投資が基本ですが、こうした商品は本質的に「集中投資」なのです。
次に、流動性の低さです。状況が悪化したと気づいても、すぐに換金できない、あるいは大幅な損失を覚悟しなければ解約できないケースが多々あります。
さらに、情報の非対称性も深刻です。運営会社が持つ情報と投資家が得られる情報には大きな差があり、問題が表面化した時には既に手遅れということも少なくありません。
□ 信頼できるアドバイザーの存在価値
このような事態を避けるために最も重要なのは、利益相反のない、真に顧客本位の専門家のアドバイスを得ることです。
金融商品を販売する側は、どうしても「売ること」にインセンティブがあります。独立系と称するファイナンシャルプランナーやIFAでも、実は販売商品から手数料を得ているアドバイザーが圧倒的に多いのです。
私どもは、お客様から助言料をいただくだけの、真のお客様側に立ったアドバイザーです。その存在は、極めてまれです。10年後、20年後を見据えた資産形成のお手伝いをし、資産がすくすく育つように努めます。。
投資は自己責任と言われますが、正しい判断をするには正確な情報と冷静な分析が必要です。そのために、信頼できるアドバイザーを持つことは、もはや「贅沢」ではなく「必需品」なのです。長い人生、いつ「みんなで大家さん」のようなことが起きるかわかりません。そういうリスクを失くすことは大変重要です。
いかがでしたか、今週のメルマガ。このメルマガを、お友達にも紹介して上げてください。また率直なご感想・ご意見もお待ちしています！
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■ 編集後記：
大リーグ、ワールドシリーズは、大いに興奮しました。めったに見れない機会でした。両チームお互いがまさに死力を尽くして戦っている空気が、もろに伝わってきました。あそこまで戦っていたら、勝ちと負けの落差が大きすぎて、負けた選手は本当に気の毒に思えてしまいます。一方のドジャース。日本選手の活躍は出色ものでした。大谷、山本、佐々木の3選手。ここまで活躍すると、日本選手がチームを動かしているように見えてきます。さぞかし米国のファンも選手も驚いていることでしょう。これを見ていた日本のプロ野球選手が、みな大リーグで戦ってみたいと思うのは、まさに当然のことです。
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メールマガジン発行者プロフィール：
尾藤峰男 公認投資助言者（RIA）
びとうファイナンシャルサービス株式会社 代表取締役
「米国CFA協会認定証券アナリスト」「CFP」「日本証券アナリスト協会認定アナリスト」「1級FP技能士」の4つの最高難度の資格を持つ。
金融機関と全く関係がない資産運用アドバイザーとして、投資助言料のみで個人の金融資産や退職金の運用助言・ライフプランニングサービスを提供する。グローバルな投資理論や外国株投資・国際分散投資に精通。日本経済新聞、週刊東洋経済、週刊エコノミスト、ダイヤモンドなどへ寄稿・コメント多数。日経CNBC、テレビ東京などにも登場。著書に「いまこそ始めよう 外国株投資入門」「バフェットの非常識な株主総会」。
2000年びとうファイナンシャルサービス株式会社設立。
投資助言・代理業登録-関東財務局（金商）第905号
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■発行責任者 尾藤 峰男(びとう みねお）公認投資助言者(RIA)
米国CFA協会認定証券アナリスト
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