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2023/04/24 マンション投資よりREIT(不動産投資信託)投資がよほどいい!

2023/04/24 マンション投資よりREIT(不動産投資信託)投資がよほどいい!

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-マンション投資よりREIT(不動産投資信託)投資がよほどいい!-

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グローバル・スタンダードの米国証券アナリスト資格「CFA」と、FPの最上位国際資格「CFP」をもつ公認投資助言者(RIA)の尾藤峰男です。このメールマガジンは、読者の皆様のおかげで、第506号となりました。

このメルマガでは、大切なお金の運用で皆さまのお役に立てるよう、その成功へのステップを私、尾藤峰男がわかりやすくお話していきます。金融機関から完全独立のFP・資産運用アドバイザーだからこそ、本当に役に立つ情報をお届けできます。これからも『本当はどうなの?』『本当のことを教えて!』に答えるメルマガにしていきます。

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退職金や相続のお金が入ったので、老後のキャッシュを確保するため、定期収入が入る、マンション投資を始めようかと考える人が多いです。またサラリーマンでも、ほとんど借金して、マンション投資に向かうのもよく聞きます。大家さんになったつもりで金持ち気分。つい、そのように感じがちです。しかし、ここには「こんなはずではなかった」というたくさんの落とし穴があることを知っておいた方がよいでしょう。それよりも、もっとリスクが少なく、左うちわで不動産収入が入ってくる方法があります。なお、この見解は私個人の意見であり、立場が変われば違う考え方があることは当然のことです。

□ マンション一棟、ワンルームマンション買いは、物件個別のリスクを消せない

マンション一棟あるいはワンルームマンションに投資するということは、その物件個別のリスクを消せないという大きな欠点があります。たとえば、地震で倒壊や火災で焼失。保険で賄えるといっても、なくなるものはなくなる。その時の精神的ダメージは大きいものがあります。最近では、トルコの大地震でマンションが倒壊するのを目の当たりにしました。

□ 家賃が入っても費用が出ていくばかりで、実質利回りが大きく減るリスク

マンションを買ったはいいが、入る人がいなかったら、どうなるでしょう。家賃は入らず、購入した代金の借金返済だけが続く。あるいは、出て行ったあと、入る人がいない。その時の気持ちは落ち着かないでしょう。利回りがいいから、ゼロ金利よりよほどいいと思って買うと、費用が思いのほか掛かる。取得時の税金、仲介手数料、手続きの諸経費、買ってからも、固定資産税など各種税金、管理会社への支払い、保険料、修繕費、共用部分の水道光熱費、空室ロス、ローン返済など。そしてこれらにかかる手間。

家賃収入が入っても、どんどん費用が引かれていけば、手取りはどんどん減る。なんだか寂しいものです。利回り6%などと謳われても、どんどん引かれて、手元に残るのは1~2%、もしくはマイナス(赤字)ということにもなりかねません。まして、建物は老朽化し、家賃は下がり傾向となり、入ってくるキャッシュは減っていきます。また投資元本はどんどん減っていく形になります。ここが、投資元本を殖やす「資産運用」との大きな違いです。

□ こんなはずではなかったとなっても遅い

こんなはずではなかったと気づいても、老後70歳、80歳になった後では、取り返しがつかないことになります。またのちの世代に、借金が引き継がれ、古くなった物だけが残り、大変な重荷になるということも起こりえます。こんな余計な気苦労になるような冒険はやめておいた方がいいでしょう。マンション一棟買い、ワンルームマンション投資は、かなり危険な投資と見ておくべきです。

□ もっとリスクを減らせて、左うちわの不動産投資がある

さて、ここからが本題。最初に、マンション1棟、あるいはワンルームマンションに投資することは、個別の物件リスクを消せないとお伝えしましたが、不動産に投資しながら、このリスクを大きく減らすことができるのです。私は、不動産に投資する場合、個別の物件リスクを消すために、この方法が一番いいと思います。それは、日本全体のあらゆる不動産に投資するREIT(不動産投資信託)に投資することです。あらゆる不動産とは、驚くなかれ、商業ビル、マンション、ホテル、物流倉庫、医療施設、小売り施設、リゾート施設など、すべての不動産です。東証リート指数というものが、これらの不動産投資信託の動きを表しているのですが、この東証リート指数に連動する上場投資信託を買うのです!現在の予想分配利回りは4%前後。私たちの代わりにプロが不動産を運用してくれるのです。なお、これを買うには、マンションに買うのに必要な諸々の費用は一切かかりません。その後出てくる諸経費も一切かかりません。株と同じように、買う手数料を払うだけ。それでこの利回り(確定ではありません)を取れるのであれば、思ったより少ない収入しか得られない、あるいは収支マイナスになるリスクが残るマンション投資より、よほど確実性が高いというものです。

確かに、REIT(不動産投資信託)の価格も株や不動産と同じように変動しますが、不動産収入という面では、こちらの方は、余計な神経や手間をかけずに「左うちわ」でお金が入ってくる、よほど確実性の高い投資といえます。

いかがでしたか、今週のメールマガジン。
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■ 編集後記:

いよいよ私は、5月6日開催のバフェットの株主総会に行ってきます。今年で実地の参加は7回目。2020年、2021年はオンライン総会でした。これを入れると2014年から10回目の参加ということになります。バフェットもこの総会で株主に会えるのを、なにより楽しみにしています。バフェット92歳、マンガー99歳!この二人が壇上に姿を現したときの会場の空気がいまから想像できます。日本でのインタビューでの発言は、世界中に行き渡りました。あらためて、バフェットの世界での影響力のすごさを感じたものです。バフェットは、大株主も少ししか持っていない株主も全く平等と、ありがたいことを言ってくれます。

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メールマガジン発行者プロフィール:

尾藤峰男 公認投資助言者(RIA)
びとうファイナンシャルサービス株式会社 代表取締役

「米国CFA協会認定証券アナリスト」「CFP」「日本証券アナリスト協会認定アナリスト」「1級FP技能士」の4つの最高難度の資格を持つ。

金融機関と全く関係がない資産運用アドバイザーとして、投資助言料のみで個人の金融資産や退職金の運用助言・ライフプランニングサービスを提供する。グローバルな投資理論や外国株投資・国際分散投資に精通。日本経済新聞、週刊東洋経済、週刊エコノミスト、ダイヤモンドなどへ寄稿・コメント多数。日経CNBC、テレビ東京などにも登場。著書に「いまこそ始めよう 外国株投資入門」「バフェットの非常識な株主総会」。

2000年びとうファイナンシャルサービス株式会社設立。
投資助言・代理業登録-関東財務局(金商)第905号
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■発行責任者 尾藤 峰男(びとう みねお)公認投資助言者(RIA) 
       米国CFA協会認定証券アナリスト
       日本証券アナリスト協会検定会員
       1級ファイナンシャルプランニング技能士
       日本FP協会CFP認定者

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